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记者李凯旋北京报道
6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会。据悉，3000亿元保障性住房再贷款已经设立，央行和金融监管总局将会尽快印发具体实施规定，并明确相关流程与监管细则。自“去库存”变为房地产的重要任务之后，“以购代建”来消化存量房源成为有效措施，而保障性住房再贷款则是对上述工作的金融支持。
尽管具体实施文件还未发布，但据央行透露，保障性住房再贷款的利率为1.75%，期限为1年，可以展期4次，发放的对象为21家全国性银行。央行则会在贷款本金的基础上按照本金的60%发放再贷款，预计实际带动银行贷款5000亿元。在操作层面，“自愿”是重点。央行表示，保障性住房再贷款要坚持精准支持、自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。
再贷款箭在弦上
在中央政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施之后，金融先行，为房地产下一阶段的工作重点给出了支持。
5月17日，在国务院政策例行吹风会上，央行表示，设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照相关原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型保障性住房。
作为一项重要的货币政策工具，业内认为，此次央行在对房地产的支持上可以说是诚意满满。再贷款的额度是3000亿元，实际上给予企业的资金支持更大。央行方面预计，保障性住房再贷款预计将带动银行贷款5000亿元。
6月12日，央行在济南召开了保障性住房再贷款工作推进会，调研推广期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署推进保障性住房再贷款落地生效。这意味着，保障性住房再贷款入市时间表更加清晰。
据悉，3000亿元保障性住房再贷款已经设立。具体到实施路径方面，《》记者了解到，保障性住房再贷款由央行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构参与，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行以及股份制银行等，再贷款的利率为1.75%，期限为1年，可展期4次，央行则按照贷款本金的60%发放再贷款。
另外，央行将和金融监管总局尽快印发保障性住房再贷款的具体实施规定，明确相关的监管政策和操作流程。
自愿参与，合理定价
央行货币政策司司长邹澜在济南召开的推进会上表示，保障性住房再贷款的具体内容可以概括为4句话，分别是精准支持、自愿参与、以需定购和合理定价。
在“精准支持”方面，邹澜表示，政策支持领域要精准，保障性住房再贷款适用于全国各城市和县城，收购主体、收购对象、收购用途以及资金用途均需要精准。其中，一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为收购主体，且选择的国有企业不得为政府融资平台，并需要符合商业银行的授信要求。
值得一提的是，此次央行特别指出，保障性住房再贷款要坚持市场化运营，严格避免新增地方隐性债务。
邹澜表示，收购主体的收购对象要严格限定为房企已建成未出售的商品房，对不同所有制房企一视同仁，资产负债和法律关系清晰，并严格把握所收购商品房的户型与面积标准。而收购的商品房只能定向用于保障性住房，地方国有企业获得的贷款资金则需要单列账户、单独核算、专款专用以及封闭管理。
可以看出，保障性住房再贷款尽管为房地产带来了一个新的资金池，但使用严格，央行将从项目和资金方面进行双重监管。此外，房企出售项目所得的资金需要先偿还本项目债务，仍有结余的，可以用来归还企业从本市其他未建成项目抽调的预售资金或者建设在本市的未完工项目。
关于“自愿参与”，《》记者了解到，城市政府、保障群体、房企以及金融机构均本着自愿原则来决定是否参与。其中，城市政府可以从当地保障性住房的实际需求以及商品房库存水平等情况来出发考虑。符合条件的保障群体则是可以根据项目的地理位置、价格等来选择是否参与配租配售活动。
此外，尽管房企的项目为被收购标的，但房企依旧有价格谈判权，房企可以结合自身资金压力，与地方国有企业平等协商，自主决定是否出售商品房，金融机构则按照风险自担、商业可持续原则，自主决定是否向地方国有企业发放贷款。
至于以需定购和合理定价，前者为城市政府要摸清需求，动态掌握保障性住房需求底数，科学确定可用作保障性住房的商品房源及收购价格，且要求收购主体迅速配售及配租，不能将房子长时间积压在手上。
合理定价则主要是防范在执行过程中可能会出现的道德风险，在这其中，城市政府担任“辩士”的角色，指导地方国有企业和房企通过协商谈判的方式，确定收购价格，且收购价格要按照住建部明确的收购存量商品房用作保障性住房的定价机制合理确定，在政策支持下做到企业运营商业可持续。
经验先行，已有城市开始行动
“6月12日召开的推进会是对5月17日会议的一次深入落实，也是对‘以购代建’模式的重要支持，意味着相关工作正式进入实操阶段，预计今年三季度商品房去库存工作会加速。”易居研究院研究总监严跃进对《》记者表示。
值得一提的是，6月7日召开的国常会指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局，要继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《》记者表示，国常会进一步明确了未来楼市的政策方向，去库存、稳市场的举措有望不断跟进，市场不稳，政策不止，预计新一轮的去库存举措或将逐渐开启，从而以点带面带动全国市场筑底企稳。
实际上，央行此次设立的保障性住房再贷款有前期经验可以借鉴，借鉴对象便是前期执行的租赁住房贷款支持计划。2023年，央行设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持包括天津、郑州等在内的8个试点城市通过市场化方式收购存量住房，增加租赁住房供给。
央行发布数据显示，截至今年3月末，租赁住房贷款支持计划贷款余额仅为20亿元。此外，参加6月12日推进会的城市均为此前租赁贷款计划的试点城市。以天津为例，今年1月份，天津滨海建设收购首批4个存量住房项目，涉及房屋1800余套，贷款金额近20亿元。
由于保障性住房再贷款入市在即，央行方面表示，租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款统一管理，原来的租赁住房贷款支持计划不再实施，已经发放的再贷款资金利率和期限则是保持不变。
央行的一系列动作可谓是给市场和企业都打了一剂“强心针”。6月13日，江苏常州发文表示豌豆金融，属地政府可根据各自保障性住房的需求和供给缺口摸排情况，以需定购，组织国有企业收购商品住房用作保障性住房，同时不再新建安置房，直接收购商品房用于安置。