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摘要：有效办公需求不足、租金下行、租户流失等挑战仍存，办公租赁活动复苏缓慢，办公运营商仍面临多重压力。

观点指数2003 年起，博鳌风尚盛典已然 22 年。观点指数研究院继续对全产业链进行综合研究与分析，于 2024 博鳌全体大会现场发布《观点指数 • 2024中国房地产全产业链发展白皮书》暨《影响力指数 • 2024 博鳌风尚表现报告》。以下为报告节选：

回顾过去的上半年，商业办公市场仍面临较大的挑战。

首先在办公租赁市场表现上，重点城市写字楼租金继续下行，以价换量仍是主流。空置率表现上，第二季度，一线城市变动幅度不大，甲级写字楼空置率开始出现企稳信号。具体来看，金融、科技以及专业服务等行业企业占据重点城市写字楼租赁市场的主导地位，同时也是商办运营商旗下办公物业组合的重要租户力量。

在有效办公需求不足、重点城市新增供应、租户流失等冲击下，办公租赁市场持续承压，商办运营商租赁活动也面临较大的压力，已披露上半年运营数据的写字楼物业表现欠佳，但优质写字楼资产的创收能力仍值得肯定。

办公投资市场上，险资成为商办资产交易市场中不可或缺的部分，险企积极配置写字楼资产也显示了对办公资产投资收益的认可。同时，上半年发生多起由股东接盘的交易案例，股东方的支持尤为重要。

办公房产投资和开工延续颓势，增量市场规模继续收缩

今年上半年，国内生产总值（GDP）实现616836亿元，同比增长5.0%，国民经济运行总体平稳，稳中有进。

随着宏观经济稳步恢复，重点城市写字楼市场活跃度提升，但面对有效办公需求不足、供给持续增加、经济不确定性等因素，下半年的办公市场仍面临多重挑战。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

据国家统计局披露的数据，2024年1-6月，全国办公楼开发投资额和办公楼销售额累计值分别为2160亿元和1567亿元，分别累计下滑5.6%和9%，商办投资和销售市场表现欠佳。

全国办公楼建设上，截止到6月，全国办公楼新开工面积和竣工面积累计值分别为964平方米和733平方米，累计下滑28.7%和28.1%。

从数据来看，上半年全国办公楼新开工和竣工面积均出现不同程度的累计同比下滑，办公楼的开发速度下降，企业投资、开工意愿不足。

不过，去年增长的办公楼累计竣工面积将持续为办公市场带来增量面积，今年写字楼存量面积仍将保持增长。

数据来源：同花顺，观点指数整理

商业/办公用地成交上，同花顺数据显示，6月单月，全国商业/办公用地成交面积和成交均价分别录得1222.04万平方米和2278元/平方米，均出现同比下滑，下滑幅度分别为15.62%和29.52%，环比则分别为上涨16.45%和下滑20.21%。

2024年1-6月，全国商业/办公用地成交面积为6283.68万平方米，同比下滑7.57%，相较去年下半年成交总面积下滑55.84%，商办用地成交量也有所下滑。

成交均价上，上半年全国商业/办公用地成交均价为2551.33元/平方米，同比下滑5.28%，较去年下半年下滑9.14%。

从数据来看，今年上半年全国商业/办公用地成交面积和成交均价都出现不同程度的同比和环比下滑，商办市场增量规模将持续收缩。

以价换量趋势不变，中海商业、陆家嘴办公租赁收入优势明显

租赁市场端，上半年一线城市空置率继续攀升，涨幅有所收窄，以价换量的市场环境下，重点城市写字楼租金继续下探。

数据来源：戴德梁行，观点指数整理

注：上海空置率数据取核心商圈甲级写字楼数据

租金表现上，戴德梁行数据显示，第二季度，北京、上海、广州及深圳甲级写字楼市场平均租金分别录得279.2元/平方米/月、268.8元/平方米/月、142.5元/平方米/月以及176.6元/平方米/月，北京租金水平继续保持首位。

值得注意的是，四大一线城市甲级写字楼租金均出现不同程度的环比下滑，降幅在2.46%到3.96%不等。

另外，从租金环比变动走势图可以明显看出，北京、上海、广州及深圳第二季度租金环比降幅均出现扩大，写字楼租金继续处于下行区间。在经济下行压力下，企业搬迁、换租等活动还将继续，写字楼租金仍将继承压。

数据来源：戴德梁行，观点指数整理

注：上海空置率数据取核心商圈甲级写字楼数据

空置率方面，具体来看，第二季度北京、上海、广州及深圳甲级写字楼市场空置率分别录得18%、15.79%、18.1%以及27.2%。

相较第一季度，四城空置率变动幅度均不大，甲级写字楼空置率开始出现企稳信号。其中，北京和广州的甲级写字楼空置率对比第一季度均下滑0.3个百分点，上海和深圳空置率未下滑，微涨0.02个百分点和0.2个百分点。

净吸纳量表现上，北京和广州全市第二季度的该数值分别录得4.5万平方米和10.3万平方米，存量物业的租赁成交活动为两城写字楼租赁市场提供了重要支撑。

数据来源：企业公告，观点指数整理

企业经营层面，2023年，13家样本企业平均出租率为84.45%，同比下滑2.21个百分点，商办运营商在项目去化端仍面临较大的压力。

全年平均出租率出现同比下滑的企业主要由于新入市项目去化不佳，拉低整体出租率水平。可以看到，新投入使用的办公物业在租赁去化端仍面临较大的压力。

其中全年平均出租率实现同比上升的企业包括华润万象生活、嘉里建设、招商商管、恒隆地产、金融街以及大悦城地产，上涨幅度从0.3个百分点到5个百分点不等。平均出租率超90%的企业包括太古地产、恒隆地产，写字楼物业运营成果显著。

数据来源：企业公告，观点指数不完全统计

具体项目表现上，观点指数选取重点城市31个写字楼样本项目，跟踪出租率变动情况。2023年，31个样本项目平均出租率达90%，同比减少1.2个百分点，其中出租率超95%的项目数占比为29.03%，较2022年有所下滑。

从企业披露的最新业绩表现来看，今年上半年，写字楼物业去化仍面临压力。截至6月底，太古地产旗下广州太古汇、北京颐堤港以及上海兴业太古汇办公楼出租率较2023年末均出现轻微的下跌。恒隆地产旗下部分写字楼物业出租率同样有所下滑。

另外，今年第二季度，北京华贸中心1座、2座写字楼平均出租率为87%，相较第一季度下跌2个百分点。中国国贸写字楼（包括写字楼一期、二期、三期A和三期B）今年第一季度出租率数据相较去年年底均出现不同程度下滑。

面对市场有效办公需求不足，写字楼租赁市场仍将在波动中承压。

数据来源：企业公告，观点指数整理

注：金茂商业收入为商务租赁及零售商业运营收入；金融街收入不含北京通泰大厦；陆家嘴收入包括甲级写字楼与高品质研发楼

收入端，得益于新增办公物业投入运营拉动收入的增长，以及商办运营商稳健的经营管理能力， 2023年全年13家样本企业内地写字楼物业经营收入共计录得175.04亿元，同比增长5.07%。（其中太古地产2023年和2022年办公收入均按1港币≈0.923人民币计算。）

从图中可以明显看出，中海商业和陆家嘴办公物业收入有明显优势，两者全年创收均超30亿元，分别实现同比增长0.29%和15.08%，其中陆家嘴办公物业收入包括甲级写字楼与高品质研发楼在内。

全年写字楼租赁业务创收实现同比增长的企业还包括华润万象生活、招商商管、恒隆地产、太古地产、金融街、中国国贸以及中国金茂（中国金茂没有单独披露写字楼业务收入，这里指商务租赁及零售商业运营收入实现同比增长）。

其中陆家嘴、金融街以及中国国贸实现超两位数的增长。

写字楼轻资产运营商以华润万象生活为代表，其针对写字楼业务可提供商业运营服务以及物业管理及其他服务。按披露的数据可以计算出其写字楼商业运营服务收入为1.33亿元，同比增长5.23%。

不过，从已披露今年上半年业绩表现的企业来看，写字楼物业租赁收入表现欠佳。举例来说，由于商业零售以及写字楼租赁业务承压，九龙仓集团内地投资物业整体收入为23.26亿港元，同比下跌4.44%，同时营业盈利下跌6%至15.51亿港元。

结合出租率表现和创收数据来看，今年内地商办运营商仍面临较大的挑战。

金融、科技及专业服务办公需求维持稳健，科技企业重回中关村

优质租户结构是写字楼物业维持稳定运营的基石。

瑞安办公官微披露，上半年，其旗下写字楼物业组合新增签约总面积超18万平方米，其中上海项目（包括瑞安广场、企业天地5号、太平洋新天地商业中心、、瑞虹企业天地、虹桥天地办公楼、创智天地、INNO创智、鸿寿坊）新增签约总面积约15.9万平方米。

从租户结构来看，上半年内新增签约财富世界500强企业共计6家，签约总面积约1.9万平方米，财富中国500强新增签约5家，总面积为2.2万平方米，福布斯全球企业2000强新增签约14家，总面积为8.7万平方米。

以招商商管、瑞安办公、太古地产以及华贸写字楼为例，观察租户所属行业。

可以看到，今年上半年，招商商管深圳区域写字楼业务部成交面积达45488.11平方米。目前，其在深圳蛇口片区的写字楼集群租户聚焦在科技、贸易、金融、能源、船运等五大核心行业，包括苹果、今日头条、IBM、斯伦贝谢石油等龙头企业已进驻。

依托政策导向和蛇口片区资源联动，未来将吸引更多总部经济、科技服务等行业的优质企业。

数据来源：企业公告，观点指数整理

注：太古地产办公楼租户结构为最新披露的2024年上半年的数据，其余的为2023年数据

另外，从企业披露的具体租户结构数据来看，2023年，金融行业、专业服务业以及TMT行业在运营商旗下写字楼物业组合中占据相当重要的位置。

具体来看，瑞安房地产旗下写字楼物业中占比前三的租户行业包括高科技及TMT，占比21%，银行、保险及金融服务占比14.2%，消费产品及服务占比13%。

太古地产办公楼占比前三的租户所属行业包括银行业/金融/证券/投资，占比27.9%；贸易占比24.5%；专业服务占比15.7%。

北京华贸中心1座、2座写字楼占比前三的租户所属行业分别为金融结构/保险/投资，占比39%；专业及商务服务，占比19%；机械/设备制造，占比11%。按投资主体进行分类，内资企业占比44.6%，外资企业占比55.4%。

数据来源：戴德梁行，观点指数整理

一线城市甲级写字楼租赁需求行业占比上，据戴德梁行披露，今年第二季度，北京写字楼租户占比前三的行业分别为金融业、TMT以及专业服务业；上海租户占比前三的分别为专业服务业、制造业以及TMT；广州前三的租户为TMT、专业服务以及贸易和零售；深圳前三的租户为金融、专业服务以及TMT。

结合运营商和一线城市租户结构来看，金融、科技以及专业服务等行业企业占据办公楼租赁市场的主导地位。

另外，今年上半年，北京中关村有多家新企业入驻，涵盖科技创新、‌数字经济、‌高精尖产业发展等领域。‌

据北京统计局披露的数据，2024年1-6月，中关村示范区监测的规模（限额）以上重点企业实现总收入4.0万亿元，同比增长4.9%。

1-6月，中关村示范区规模（限额）以上国家高新技术重点企业实现总收入1.7万亿元，同比增长4.0%。其中，电子信息和高技术服务领域企业分别实现收入8083.8亿元和5416.2亿元，收入合计占国高新重点企业收入的77.3%。

具体来看，今年上半年，包括蚂蚁集团、华为、腾讯等在内的科技企业重新回流中关村区域。

早于去年8月，蚂蚁集团与海淀区政府签署战略合作协议，支持蚂蚁集团在海淀区设立创新科技总部，并聚焦科技创新、发展数字经济、服务数字社会等方面开展全方位合作。

6月15日，蚂蚁集团位于北京海淀区中关村的创新科技总部大楼正式挂牌，预计将于7月底正式启用，总部大楼位于丽金智地中心项目东塔。同时，今年5月，华为海淀城办宣布进驻丽金智地中心。

而腾讯则在今年年初以64.2亿元的价格拿下海淀区学院路北端A、B、C、J地块B4综合性商业金融服务业用地、B23研发设计用地，土地面积约为7万平方米，总建面约为28.6万平方米。

据了解，本次交易将主要用于满足腾讯对办公用地的需求，为员工提供稳定集中的办公场所。

中小企业办公租赁需求仍存，未来办公的多元化发展图谱

有效办公需求跟不上市场供应是重点城市写字楼空置率持续攀升的重要原因，但企业办公方式灵活变动带来的影响也不容忽视。

商业办公细分市场上，联合办公行业发展错综复杂。不可否认的是，灵活办公方式对于提高员工工作效率、降低企业办公成本、平衡员工的工作与生活等多方面有重要作用。

据国家市场监督管理总局披露，全年新设经营主体3272.7万户，同比增长12.6%。其中，新设企业1002.9万户，增长15.6%；新设个体工商户2258.2万户，增长11.4%。截至去年年底，全国登记在册的经营主体达1.84亿户，同比增长8.9%。企业5826.8万户，个体工商户1.24亿户，农民专业合作社223万户，总体发展稳中趋好。

显然，这些创业者的办公需求是确实存在的，如何将市场需求转化为落地的入驻效率正是联合办公企业需要考虑的。

近期，观点新媒体先后与BEEPLUS、创富港、IWG、木棉中国、WeWork中国等在内的多家联合办公企业进行交流，可以发现，目前联合办公企业正向差异化发展。

举例来说，创富港继续坚持传统业务模式，在小微企业市场上优势明显，主要服务于极小及微小企业，入驻企业的规模平均是2-5人。入驻物业主要聚焦于核心城市的乙级写字楼物业，基本不会考虑进入产业园区。

BEEPLUS的模式主要是国企持有民企运营，目前包括有3.0产业中心、政企中心、写字楼产品线以及产业社区在内的四条产品线，其中写字楼系列和产业社区系列是今年关注的重点。

值得一提的是，今年以来，样本企业扩张动作放缓，更多聚焦于运营管理能力的提升。比如创富港在交流过程中表示，目前正处于增长最缓慢时期，规模年增长在10%左右。WeWork中国表示，今年没有定下具体扩张目标，公司主要关注营收、整体的盈利。

这点也可以从观点指数统计到的样本企业新增开店的数据中得到验证。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数不完全统计，2024年1月到6月，样本企业共计新增开业25个办公空间产品，相较去年上半年，样本企业新开项目数变动不大，但和行业快速增长阶段对比，企业规模增长速度明显放缓。

上半年新增开店的企业主要包括创富港、IWG、优客工场、BEEPLUS、高格办公空间以及创联工场。

城市布局上，以深圳、上海、广州为代表的一线城市依然是企业布局的重点，一线城市灵活办公规模聚集效应明显。今年上半年，深圳以9个新开项目数位居首位，占比36%，其次是上海，占比为12%。

其中创富港以新开项目数15个位居首位，占企业开业项目数的60%，从其新开门店城市分布来看，其深耕广深两城的同时，也正稳步加大在上海、长沙等重点城市的布局。

数据来源：企业公告，观点指数整理

联合办公企业在业绩数据上同样存在较大的差异。

数据显示，优客工场和堂堂加两者去年的收入同比下滑明显，跌幅分别为30.41%和36.92%，全年收入数值分别录得4.6亿元和3.19亿元。

同期，两者相应的净利润分别录得-2255.6万元和-4804.7万元，均出现亏损幅度缩窄，但仍未摆脱亏损。

营收表现较为积极的IWG和创富港，去年全年收入分别录得33.35亿英镑和7.48亿元，同比增长8.07%和7.1%。（注：IWG收入按实际货币计增长8%，按固定汇率计增长10%。）

其中IWG集团目前已在全球120多个国家拥有近4000个灵活办公空间产品，800万名客户。全年税息折旧及摊销前利润（EBITDA）录得4.03亿英镑，同比增长34%。

商业模式上，IWG集团已投入轻资产模式的怀抱。其在财报中表示，去年加快了轻资产增长战略的实施，全年签署的合作协议几乎是2022年的两倍。2023年在全球新增867个新办公空间产品，其中95%的项目采用托管合作的模式，并以更高的利润率实现了有史以来最高的收入。

“IWG集团现在完全不是二房东了，现在IWG集团扩张新网点的模式已经转变成轻资产模式”，轻资产模式的倾向在观点新媒体与IWG集团的交流中得到验证。

创富港作为联合办公行业少有的连续多年实现正向盈利的企业，去年全年净利润录得3536万元，同比出现下滑，但仍保持一定的盈利能力。今年一季度，创富港归属公司股东的净利润录得1475.67万元，同比增长195.83%。

整体来看，办公空间服务市场虽面临竞争与挑战，但也有不错的增长。这也要求企业需不断提升运营管理能力，以满足不断变化的市场需求。

房企成商办资产出售主力，险资继续关注优质不动产投资

近年来，房地产市场经历了一些变化，不少房企通过资产优化、资产处置、业务转型等方式来应对市场挑战。

观点指数注意到，近两年包括万达、碧桂园、万科、复星、旭辉、陆家嘴等多家房企在内加入了资产出售的行列，买方以及资金持有方拥有更大的议价空间。

比如万科计划每年完成200亿元商办等大宗资产交易；年初碧桂园拟38亿元转让广州多处资产；旭辉集团拟以8.5亿元处置上海杨浦区一商业资产等。

同时，商办资产拍卖市场也较为热闹，今年以来已有不少优质商办资产以流拍收尾。其中包括上海环球金融中心71层不动产、南京宝能金融中心、北京盘古大观相关资产、世茂深港国际中心、泛海时代中心2栋写字楼等。其中世茂深港国际中心经历两次流拍后，中信信托申请抵债，项目即将易主。

数据来源：观点指数不完全统计

注：观点指数统计项目包含办公楼、在建办公资产、含办公物业在内的商业综合体

据观点指数不完全统计，2024年上半年，内地商办资产交易市场总共录得42宗成交，总交易额约383.47亿元，同比下滑3.39%。其中，成交金额低于10亿元的单数超半数，买方更倾向于小体量的资产交易。

按交易城市划分，上海录得27单成交，总交易金额约196.58亿元，同比上涨5%，交易宗数和交易金额均位居城市首位，上海优质商办资产仍备受青睐。

北京紧随其后，交易宗数录得8单，交易金额合计98.39亿元。京沪两城总交易金额占比达76.92%。

按季度来看，第二季度商办资产交易市场明显更为活跃，主要是第一季度受春节假期影响，商办投资市场交易活动量减少以及相关企业机构调休等，基数相对较小。

从买方类型来看，今年上半年险资继续布局办公资产领域的投资，其中包括友邦人寿、新华保险、长城人寿等。险企积极配置写字楼资产，也表明了对办公资产投资收益的认可。

数据来源：观点指数不完全统计

观点指数列举了今年上半年部分超10亿元的商办资产交易代表案例，其中上半年最大额的交易由成都国资创造。

据北京产权交易所交易系统披露，5月20日，成都厚德天府置业有限公司100%股权及约20.24亿元债权由成都交子公园金融商务区投资开发有限责任公司以挂牌价格约43.32亿元接手，交易方式为协议转让（非竞价）。

同时，观点指数从天眼查获知，转让企业原股东方海口远见共创一号基金（有限合伙）和大家投资控股有限责任公司已于今年5月24日退出，变更后由成都交子公园金融商务区投资开发有限责任公司出资66666.6667万人民币，持股100%。

交易涉及成都金融广场的归属，该项目总建筑面积约87.08万平方米，包括酒店、超甲级写字楼、高端公寓、住宅及大型购物中心等多种业态，其中两栋办公楼高度为205米和202米。

观点指数注意到，类似成都金融广场这类大体量在建项目由国资接盘的案例不在少数。

如深铁集团和深圳市百硕迎海投资有限公司接手万科深圳湾总部基地地块，碧桂园为广州白鹅潭国际金融中心引入合作方广东省中为投控科技集团有限公司等，为项目后续持续建设提供重要支撑。

上文提到的深圳集团和百硕迎海接手万科的项目正表明大股东深铁集团以实际行动支持万科。值得注意的是，资产买方为公司股东的案例在商办资产交易市场中并不出奇。

上半年包括北京颐堤港二座、深圳前海周大福金融中心等在内的多宗资产交易案例均由股东方接盘，股东方的支持尤为重要。

在观点指数看来，目前大宗资产交易是写字楼资产的主流退出方式，中国内地市场的发展仍值得期待。

回归资产本身，商办资产证券化中的机会

除了直接出售和租赁活动之外，写字楼物业的融资方式还有更多可能。

1月24日，央行联合金融监督总局印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》主要内容包括经营性物业贷款的界定和用途、商业开展经营性物业贷款业务的合规流程、商业银行业务开展时的风险管理。

经营性物业贷款可用于承贷物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

这为商业物业融资提供了便利，同时经营性物业贷款作为特定的融资方式，适用于已开发完成并投入运营、可产生持续现金流收益的经营性物业资产，包括写字楼、商业综合体、购物中心等多种业态。

除此之外，办公物业资产证券化方式也有利于企业快速筹集资金，提高资金的使用效率。

值得一提的是，8月1日，新鸿基地产上海国金中心办公楼CMBS在上交所成功发行，项目名称为“中信建投-上海国金中心办公楼二期2期绿色资产支持专项计划（碳中和）”，项目原始权益人为新沪达贸易（上海）有限公司。

产品储架规模为70亿元，首期规模20.01亿元，标的物业为上海国金中心二期写字楼19-23层、25层、27层、30层、39层、40层，评估价值32.30亿元，优先级抵押率61.92%。

上半年，成功发行的写字楼资产证券化产品还包括“中金-宁波通商和丰创意广场资产支持专项计划”、“华泰-中化国际广场绿色资产支持专项计划”等。

对于写字楼物业而言，CMBS的发行有助于提升资产价值，同时拓宽企业的融资渠道，提高财务灵活性。早年包括中海、中国金茂、金融街在内的多家企业均有发行写字楼CMBS产品，持有优质写字楼资产能为企业带来更多的融资选择，从而增强可持续发展能力。

值得一提的是，以办公物业为标的发行绿色资产证券化产品的趋势正逐步显现，如上文提到的新鸿基上海国金中心碳中和CMBS产品。绿色资产证券化产品的发展也倒逼企业重视绿色建筑的打造。

另外，自去年消费基础设施资产类型纳入公募REITs试点范围后，消费基础设施REITs持续受到市场的关注。截至目前，已有6单消费类REITs成功上市。

随着公募REITs市场的发展，同属商业不动产领域的写字楼资产能否纳入公募REITs发行范畴一直备受行业关注，写字楼资产发展值得期待。

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